지분형모기지 현황 및 과제와 일반모기지 차이점을 알아보며 집값 안정 방안을 모색합니다.
지분형모기지 현황 및 과제
지분형 모기지는 주택 구입자와 금융기관이 주택 소유권을 공유하는 혁신적인 주택금융 상품입니다.
기존 모기지와는 달리, 금융기관이 주택 가격의 일정 부분을 지분 형태로 투자하고, 이후 주택 가격 변동에 따른 이익은 공유하고 손실은 한국주택금융공사가 하방을 받쳐주는 구조를 가지고 있습니다. 지분형 모기지는 집을 살 때 한국주택금융공사(HF)가 지분을 투자하고, 나중에 팔 때 차익을 분배하는 제도입니다.
예를 들어 시세 10억원짜리 집을 산다고 가정해보겠습니다
HF 투자: HF가 최대 50%에 해당하는 5억원을 투자합니다.
은행 대출: 남은 5억원에 LTV(담보인정비율) 최대 70%(비규제지역, 무주택·1주택자 기준)를 적용받아 은행에서 3억5000만원을 대출받을 수 있습니다.
자기 자본: 결국 매수자는 자기 자본 1억5000만원만 있으면 내 집 마련이 가능합니다.
대신 HF 투자금액에 대한 사용료를 내야 합니다. 금융당국은 투자금의 연 2% 선에서 사용료를 정하는 방안을 검토 중입니다.
이는 시중 이자보다 낮은 수준으로, 일종의 월세 개념입니다. HF가 5억원을 투자했다면 연 1000만원이 사용료가 되는 식입니다.
이렇게 산 집을 팔 때는 시세차익을 HF와 나눠야 합니다. HF가 절반을 투자해 10억원에 구입한 집이 12억원으로 올랐다면 매수자와 HF가 1억원씩 가져가는 구조입니다.
반대로 집값이 내려도 하락분에 대해서는 매수자가 책임지지 않아도 됩니다. HF가 손실을 선제적으로 부담하기에 사실상 원금보장이 가능합니다.
HF에 떼주는 차익이 아깝거나 향후 집값이 더 오를 것 같다면 추가로 지분을 더 살 수 있습니다. 이때 해당 아파트 실거래가의 중간값 등 시세보다는 저렴한 가격에 매입할 수 있도록 정책을 설계 중입니다.
일반 모기지와 비교했을 때 가장 큰 차이점은 소유권 구조입니다.
일반 모기지에서는 구매자가 100% 소유권을 갖고 금융기관은 담보권만 설정하지만, 지분형 모기지에서는 실제로 소유권을 공유합니다.
또한 상환 방식에서도 차이가 있어, 일반 모기지는 원금과 이자를 모두 상환해야 하는 반면, 지분형 모기지는 구매자 지분에 대한 이자만 상환하면 됩니다.
초기 자금 부담 측면에서도 일반 모기지가 주택가격의 30-40%를 요구하는 데 비해, 지분형 모기지는 20-30%만으로도 구입이 가능하다는 이점이 있습니다.
지분형모기지 도입 일정
최근 발표된 정부의 추진 계획에 따르면, 한국형 지분형 모기지는 2025년부터 단계적으로 도입될 예정입니다.
정부는 2025년부터 단계적으로 지분형 모기지를 도입할 계획을 발표했습니다.
먼저 2025년 1분기에는 주택금융공사법 개정안 통과를 통해 법적 근거를 마련하고, 2분기에는 수도권 일부 지역을 대상으로 시범사업을 실시할 예정입니다.
초기 공급물량은 약 5,000가구를 목표로 하며, 주택금융공사와 5개 시중은행이 공동으로 참여합니다.
2025년 하반기에는 적용 지역을 전국으로 확대하고, 다양한 소득계층 및 주택유형으로 범위를 넓힐 계획입니다.
2026년 이후에는 민간 금융기관의 참여가 본격화되면서 상품 고도화 및 다양화가 이루어질 것으로 기대됩니다.
이러한 단계적 도입을 통해 국내 주택담보대출 시장의 약 15%가 지분형 모기지로 대체될 것으로 예상되며, 가계부채 증가 속도 둔화와 주택시장 안정화에도 기여할 것으로 전망됩니다.
이미 영국이나 호주, 미국 등지에서는 시행되고 있는 제도로 영국은 현재 주택시장의 약 20%가 지분형 모기지형태로 알려져 있습니다.
지분형모기지 투자자 장점 및 단점
투자자 관점에서 지분형 모기지의 가장 큰 장점은 낮은 초기 부담과 원금 보장입니다.
주택 가격의 10~15%만으로 구입이 가능하고, 본인 지분에 대한 이자와 사용료를 저리에 상환하면 되어 월 상환 부담이 감소합니다.
또한 주택 가격 하락 시에도 한국주택금융공사(HF)가 선제적으로 손실을 부담하게 되므로 왠만한 상황이면 투자자의 경우 손실 부담이 없을 것으로 보입니다.
필요에 따라 추가 지분 구매가 가능한 유연한 자산 관리와, 완전한 소유권이 없더라도 안정적으로 거주할 수 있다는 점도 큰 이점입니다.
반면 단점으로는 주택 가격이 크게 상승할 경우 금융기관과 이익을 나눠야 하는 수익성 제한이 있습니다.
공동 소유로 인한 주택 개조나 리모델링 제약, 그리고 지분 매입을 위한 추가 자금 필요 등 조기 상환의 어려움도 고려해야 할 단점입니다.
지분형모기지 과제
지분형 모기지의 성공적인 도입을 위해서는 몇 가지 추가 검토가 필요합니다.
먼저 이 제도가 주택 가격과 임대시장에 미치는 영향, 그리고 기존 모기지 상품과의 경쟁 효과에 대한 분석도 필요합니다.
금융기관 측면에서는 부동산 지분 보유에 따른 리스크 관리 방안과 가격 하락 시나리오에 대한 대응 전략 수립이 중요합니다.
투자자의 경우 원금 보장 효과가 있지만, 결국 한국주택금융공사의 부담이 늘어날 경우 세금을 사용하는 것에 대한 비판이 높아질 가능성이 있기 때문입니다
소비자 보호 차원에서는 복잡한 계약구조에 대한 충분한 정보 제공과 교육, 분쟁 해결 메커니즘 구축 등이 필요합니다.
정부는 생애 최초 주택구매자, 저소득 무주택 가구, 신혼부부 및 청년층, 그리고 고령자를 지분형 모기지의 우선 지원 대상자로 선정했습니다.
이는 주택 마련 초기 부담 경감, 주거 사다리 역할, 저출산 문제 해결 지원, 그리고 주택자산을 활용한 노후 소득 보장 등 다양한 사회적 목표를 달성하기 위함입니다.
기존 전세 제도의 퇴조와 월세 비중 증가, 저출산 고령화에 따른 주택시장의 구조적 변화, 그리고 주택가격 상승에 대한 불확실성이 커지는 상황에서, 지분형 모기지는 주택 소유와 금융 부담 사이의 균형을 찾는 혁신적인 대안이 될 것입니다.
다만, 주택 구입 수요가 집중되는 곳이나 가격을 기준으로 제한적으로 적용할 것으로 보입니다. 특히 집값이 오르는 상황에서는 계약시 금융기관의 동의가 필요할 것으로 보여 현실적으로 속도감있게 매매가 진행되는 국내 상황에서 접목이 가능할 지 우려되고, 시행해가면서 보완이 필요할 것으로 판단됩니다.
또한 향후 재건축이나 재개발 등 재정비 사업이 추진되는 단지의 경우나 , 금리 변동성이 커지는 경우 등에 대해 미세하고 촘촘하게 계약서를 정해야 할 것으로 보여집니다.
오늘은 지분형모기지 현황 및 과제와 집값 안정에 미치는 영향 등에 대해 알아보았습니다.
